近日，遠(yuǎn)洋資本董事總經(jīng)理張煜華應(yīng)邀出席第三屆JUMP大會(huì)，與諸多行業(yè)專家同臺(tái)分享，共同探討地產(chǎn)行業(yè)的新知、趨勢(shì)及可能性。在大會(huì)上，張煜華結(jié)合自身十?dāng)?shù)年的物流地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)歷，為現(xiàn)場(chǎng)觀眾帶來題為《物流地產(chǎn)正當(dāng)時(shí)》的主題演講。

中國物流地產(chǎn)發(fā)展機(jī)會(huì)

      中國高標(biāo)準(zhǔn)物流園大致規(guī)模約為8000萬平方米(已完工)，預(yù)計(jì)2022年底增長(zhǎng)至1億平方米左右。中國整體物流地產(chǎn)市場(chǎng)存量為10.6億平方米，包含高端、中端和低端所有老舊物流園區(qū)面積。其中機(jī)會(huì)包括：

第一，城鎮(zhèn)化帶來的地產(chǎn)改造升級(jí)。

      隨著城市更新進(jìn)程推進(jìn)，未來城市中心區(qū)域的老舊倉面臨搬遷騰地。老舊倉搬遷后，原址將迎來更多城市更新業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)。

第二，消費(fèi)升級(jí)帶來源源不斷的市場(chǎng)驅(qū)動(dòng)力。

      中國市場(chǎng)具備全球最大的人口紅利。伴隨著中產(chǎn)階級(jí)整體規(guī)模的擴(kuò)升，“希望買到好東西”的消費(fèi)理念持續(xù)刺激消費(fèi)升級(jí)。

第三，電商孕育更多物流地產(chǎn)商機(jī)。

      除了京東、淘寶、唯品會(huì)等傳統(tǒng)電商，還有逐步發(fā)展的抖音和快手直播。“看視頻同時(shí)購物”的消費(fèi)行為在線下也孕育了大量物流倉儲(chǔ)商機(jī)。

第四，冷鏈的發(fā)展。

      在物流賽道中，冷鏈倉因回報(bào)率高于干倉而備受追捧。冷鏈通常用于存儲(chǔ)高附加值的貨品，倉庫環(huán)境具備專業(yè)性、長(zhǎng)期性、高穩(wěn)定性、高周轉(zhuǎn)性等特征。因此，專業(yè)的高貨值貨物存儲(chǔ)能力能夠維持冷鏈自身高租金水平，存在更多租金盈利空間。

      中國物流地產(chǎn)發(fā)展歷程、構(gòu)成2003年，普洛斯在蘇州建立了第一個(gè)物流園區(qū)，物流地產(chǎn)這一概念正式進(jìn)入中國。2008年金融危機(jī)時(shí)期，普洛斯與GIC建立合作，合并中國和日本大部分團(tuán)隊(duì)，推動(dòng)中國物流地產(chǎn)發(fā)展。金融危機(jī)后，得益于中國“四萬億”經(jīng)濟(jì)刺激政策，物流地產(chǎn)的發(fā)展逐漸上行。伴隨電商行業(yè)的發(fā)展，京東、淘寶、1號(hào)店、亞馬遜等電商企業(yè)需求激增，孕育了大量高標(biāo)準(zhǔn)物流園區(qū)，同時(shí)也培育出行業(yè)更多玩家，例如最初的易商。2014年，萬科旗下的萬緯以及平安不動(dòng)產(chǎn)旗下的平安工業(yè)物流先后入局，促使物流地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)化布局進(jìn)入白熱化。2018年開始，市場(chǎng)規(guī)模增速放緩。2020年即便受疫情影響，物流地產(chǎn)反而因物流需求的增長(zhǎng)而獲得更多的發(fā)展機(jī)遇，從而釋放了一部分驅(qū)動(dòng)力。

目前國內(nèi)物流地產(chǎn)市場(chǎng)主要構(gòu)成以外資開發(fā)商為主，以境外私募基金為支撐，大部分地產(chǎn)為非自用物流地產(chǎn)。非自用，主要指除京東、唯品會(huì)、蘇寧、菜鳥、順豐、三通一達(dá)等快遞快運(yùn)企業(yè)自用之外的物流使用。非自用物流地產(chǎn)可按市場(chǎng)化價(jià)格體系進(jìn)行對(duì)外租賃，即投資性不動(dòng)產(chǎn)，因此可根據(jù)公允價(jià)值進(jìn)行估值。

物流地產(chǎn)邁入成熟階段 競(jìng)爭(zhēng)日益激烈

      近年來，倉儲(chǔ)用地減少、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈加激烈，物流地產(chǎn)已逐步邁進(jìn)成熟市場(chǎng)階段。

? 原本的物流及倉儲(chǔ)用地包含在工業(yè)用地類別當(dāng)中，并不具備規(guī)模化效應(yīng)。

? 物流地產(chǎn)的出讓條件逐步細(xì)化。地方政府對(duì)物流地產(chǎn)開發(fā)商的投資強(qiáng)度、稅收強(qiáng)度、引入產(chǎn)業(yè)客戶落地等要求漸漸明確。

? 物流地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期存續(xù)，意味著“物流地產(chǎn)物業(yè)管理的服務(wù)規(guī)模”處于穩(wěn)定增長(zhǎng)。小、中、大型物流地產(chǎn)資產(chǎn)包的并購機(jī)會(huì)已經(jīng)出現(xiàn)，并將長(zhǎng)期存在。目前對(duì)于開發(fā)商的考驗(yàn)在于開發(fā)能力，未來將集中于開發(fā)商的價(jià)值提升能力。

      市場(chǎng)雖然日漸成熟，但競(jìng)爭(zhēng)日益激烈。數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年1月-10月全國倉儲(chǔ)用地整體出讓為81450畝，其中可投資區(qū)域?yàn)?0617畝，而投資者偏好的北上廣深、大灣區(qū)、長(zhǎng)三角地區(qū)占其中3867畝。在局部風(fēng)向標(biāo)市場(chǎng)—長(zhǎng)三角區(qū)域，高標(biāo)準(zhǔn)物流園區(qū)的體量也未超過35%。其中，上海占據(jù)25%，說明長(zhǎng)三角地區(qū)物流設(shè)施投資的穩(wěn)定性吸引了眾多物流投資者。大灣區(qū)在高標(biāo)倉方面相對(duì)匱乏。中西部地區(qū)沒有相關(guān)數(shù)據(jù)，由于此前過量供應(yīng)的存量資產(chǎn)仍未去化，所以新增投資更為謹(jǐn)慎?？傮w而言，雖然土地的每個(gè)項(xiàng)目都能連續(xù)滾動(dòng)下去，但是能夠進(jìn)入投資者法眼的項(xiàng)目越來越少。

傳統(tǒng)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型之路

      根據(jù)遠(yuǎn)洋資本研究發(fā)展部近期對(duì)數(shù)家公司股價(jià)的走勢(shì)分析(分析僅供參考)，6月21日首批公募REITs上市后，普洛斯REITs、鹽田港REITs股價(jià)曲線逐步上揚(yáng)，成長(zhǎng)良好;易商、宇培則分別因?yàn)椴①弫喬Y管平臺(tái)ARA、公告與京東產(chǎn)發(fā)的合作，從而刺激股價(jià)上行。以上表現(xiàn)與傳統(tǒng)地產(chǎn)商萬科的同期股價(jià)走勢(shì)相比，成長(zhǎng)性可期。

      國內(nèi)傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)商也在物流地產(chǎn)上取得了一定成就。2014年萬科進(jìn)入物流地產(chǎn)，目前總投面積為1148萬平方米，其中86萬平方米是冷鏈倉庫，位居國內(nèi)第一。遠(yuǎn)洋則同樣在2017年起步，現(xiàn)在擁有400萬平方米的總規(guī)模。2021年，龍湖開始組建物流地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)，目前正在推進(jìn)發(fā)展中。

地產(chǎn)中的資產(chǎn)管理

      資產(chǎn)管理的投資模式核心，即四兩撥千斤——杠桿。例如5千萬元的自有資金能夠撬動(dòng)的是2億元的總投資。通過5千萬元的自有資金，按50%：50%比例與投資方組建一只總額為1億元的物流地產(chǎn)基金。借助單個(gè)項(xiàng)目開發(fā)貸款(50%-60%左右)，最終用 自有資金5千萬元撬動(dòng)2億元的投資項(xiàng)目。以開發(fā)單價(jià)4000元/平方米的水平(其中2000元為基金出資)，2億元可以開發(fā)5萬平方米的倉儲(chǔ)設(shè)施，約為兩棟倉庫用地。如果以5000元/平方米作為收購成本，則2億元可以收購4萬平方米的倉儲(chǔ)設(shè)施。從以上案例可以看出，如果一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目總的投資單價(jià)是4000元/平方米，開發(fā)后退出的單價(jià)是5000元/平方米，則基金投入2000元可以賺1000元開發(fā)利潤(rùn)。從時(shí)間上看，拿地開發(fā)建庫需要1-2年，再加1年的穩(wěn)定期，大致 2-3年可以實(shí)現(xiàn)此開發(fā)利潤(rùn)。該利潤(rùn)中沒有包括可觀的管理費(fèi)收入。在總體開發(fā)過程中，資管平臺(tái)可通過土地傭金、開發(fā)管理咨詢服務(wù)費(fèi)、資產(chǎn)管理咨詢服務(wù)費(fèi)獲取可觀收入。

      資產(chǎn)管理的閉環(huán)包括：募、投、建、管、退。募資，由種子項(xiàng)目+潛在項(xiàng)目吸引投資者資金;其次，投資、建設(shè)、管理都是應(yīng)當(dāng)具備的扎實(shí)基本功;同時(shí)，退出并不意味著全部賣出，而是初始投資者實(shí)現(xiàn)開發(fā)利潤(rùn)后退出，由追求穩(wěn)定收益的投資者進(jìn)場(chǎng)。

      資產(chǎn)管理的核心功能包含投資、招商、工程、物業(yè)。投資和招商環(huán)節(jié)在目前的環(huán)境下尤為重要。從投資端看，資源稟賦帶來的資源獲取，聯(lián)合真材實(shí)料的專業(yè)并購實(shí)現(xiàn)規(guī)?；?。從招商環(huán)節(jié)來看，通過與頭部客戶建立“總對(duì)總”的關(guān)系來下沉渠道，進(jìn)而獲得頭部客戶全國型租賃業(yè)務(wù)，并且要善于發(fā)現(xiàn)潛在客戶，如新能源車小鵬、蔚來、特斯拉都具備存儲(chǔ)需求。從工程環(huán)節(jié)來看，注重精細(xì)化和項(xiàng)目管理尤為重要，其中成本的精細(xì)化要求建安成本必須嚴(yán)格控制預(yù)算;物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)化和成本管控，對(duì)于物流園來說是做智慧化比較好的應(yīng)用場(chǎng)景。

      關(guān)于投資指標(biāo)，開發(fā)和收購各不相同。開發(fā)、收購的凈運(yùn)營收益率分別可達(dá)到6.5%-7.0%，5.5%-6.5%，而通過杠桿撬動(dòng)資本后，基金和資管平臺(tái)的凈運(yùn)營收益表現(xiàn)分別可達(dá)到9%-11%，12.5%-15%。

結(jié)語

      張煜華最后指出，“物流地產(chǎn)是個(gè)小江湖，是細(xì)分的、比較窄的小眾市場(chǎng)。擁抱資本，才能一路相隨相伴;目標(biāo)明確，才可互利共贏。”

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